Surroga del Mutuo: Come Funziona e Quando Conviene
Cos'è la Surroga del Mutuo?
La surroga (o portabilità del mutuo) è il trasferimento del proprio mutuo da una banca a un'altra per ottenere condizioni più vantaggiose, mantenendo lo stesso debito residuo e la stessa ipoteca sull'immobile.
Introdotta dal Decreto Bersani del 2007, la surroga è completamente gratuita per il cliente: nessuna spesa notarile, nessuna penale, nessun costo di perizia o istruttoria.
Come Funziona: Procedura Passo-Passo
- Confronta le offerte: individua una banca che offra condizioni migliori delle tue attuali
- Presenta la richiesta: la nuova banca avvia la pratica di surroga
- Valutazione: la nuova banca valuta la tua posizione creditizia e l'immobile
- Notifica alla vecchia banca: la vecchia banca ha 30 giorni per completare il trasferimento (non può opporsi)
- Atto notarile: il notaio formalizza il passaggio (costo a carico della nuova banca)
- Inizio nuovo piano: cominci a pagare le rate alla nuova banca
Tempistiche: l'intera procedura richiede generalmente 30-60 giorni.
Quando Conviene Fare la Surroga?
La surroga conviene quando:
- La differenza di tasso tra il tuo mutuo attuale e le offerte disponibili è di almeno 0,5-1 punto percentuale
- Sei nella prima metà della durata del mutuo (dove si pagano più interessi)
- Il debito residuo è ancora significativo (almeno 50.000€)
- Vuoi passare da un tasso variabile a uno fisso (o viceversa) per ragioni di strategia
Esempio di risparmio
Mutuo residuo di 150.000€ a 20 anni:
| Tasso attuale | Nuovo tasso | |
|---|---|---|
| Tasso | 4,0% | 3,0% |
| Rata mensile | 909€ | 832€ |
| Risparmio mensile | - | 77€ |
| Risparmio totale | - | circa 18.500€ |
Surroga vs Sostituzione: Le Differenze
| Surroga | Sostituzione | |
|---|---|---|
| Costo | Gratuita | A carico del cliente |
| Importo | Solo debito residuo | Può essere modificato |
| Ipoteca | Resta la stessa | Nuova ipoteca |
| Spread | Nuovo | Nuovo |
| Durata | Può cambiare | Può cambiare |
La sostituzione conviene quando hai bisogno di modificare l'importo del mutuo (ad esempio per ottenere liquidità aggiuntiva), cosa non possibile con la surroga.
Quante Volte Si Può Fare la Surroga?
Non c'è un limite legale al numero di surroghe. Tuttavia, le banche tendono a essere meno disponibili ad accettare clienti che hanno già effettuato più surroghe, poiché il rapporto rischia di essere poco profittevole.
In pratica, è ragionevole fare la surroga una o due volte durante la vita del mutuo, quando le condizioni di mercato lo rendono davvero conveniente.
Documenti Necessari
Per richiedere la surroga servono:
- Documento d'identità e codice fiscale
- Ultime 2-3 buste paga (o dichiarazione dei redditi per autonomi)
- Contratto di mutuo originale
- Piano di ammortamento in corso
- Atto di acquisto dell'immobile
- Visura catastale aggiornata
Simula la Tua Surroga
Vuoi calcolare quanto risparmi con una surroga? Usa il calcolo della surroga per confrontare il tuo mutuo attuale con le nuove condizioni.